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富力地产酒店:优质资产 深挖商业地产价值

发布日期:2019-11-29

富力地产酒店:优质资产 深挖商业地产价值
房地产还是中国最强产业吗?
 
曾经,房地产是最为辉煌的产业之一,在之前的数十年中,这是一个资产价值不断攀升的行业,大量的资金聚焦于此。
 
但市场瞬息万变,随着宏观经济形势的变化以及科技和产业的发展,最佳投资产业方向也在动态调整。
 
在经历了爆发性增长后,房地产市场基本满足了人们的居住需求,整体增幅已趋稳。同时,时代发展的需求也驱动产业结构逐渐变化。现在,科创、消费领域成为了国家着力发展的方向,房地产开发商也在改变。
 
富力集团的发展,同样紧跟国家战略。从最初的房地产开发商,转型为美好生活运营商,涉足商业运营、文旅康养、产业创新等多个领域。其中,酒店板块是富力业务生态圈中重要的组成部分之一。
 
富力的转型升级,以及产业发展,都服务于富力美好生活运营商的生态构建,酒店,是其中的重要一环。
 
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富力酒店:放心资产,优质融资标的
富力酒店在富力资产中,属于极具价值潜力的板块。
 
截至2018年底,富力酒店在会计报表中的账面值约为384亿元,与该部分资产的市场评估值相比隐含了巨额潜在价值。据专业评估公司估算,富力酒店资产的市场评估值约达520亿元。
 
因此,在富力的会计报表中,酒店资产存在明显低估的情形。这也给富力留下充足的增长空间。未来在资产证券化等资本运作下,富力酒店将充分释放潜在估值。
 
富力在收购万达酒店资产之时,也早已铺好了资本运作的基础。
 
在收购架构设计中,通过设立七十多个SPV公司来进行对应七十多间酒店的收购,使得后续可以根据需求灵活运用部分或全部酒店资产。这使得富力酒店板块资产兼具易用性与灵活性。
 
目前,富力集团借鉴国际主流资产运营管理经验,已委托相关专业机构,将收购的万达系酒店资产与自身持续经营的酒店资产组成新的资产包,以进行资产证券化。
 
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富力酒店每可售房收入同比优于行业平均
酒店资产证券化给富力酒店板块带来充分的想象空间,但根本上来看,酒店业务的发展前景还要看其本身经营状况。
 
目前,富力拥有90家五星级、超五星级酒店。富力所拥有的豪华酒店60%分布在一、二线城市,其他则分布在具有高成长基础的三、四线城市。数据显示,截至2018年底,富力酒店业务实现运营收入超70亿元,较上年大幅增长超190%,盈利情况较好。
 
2018年酒店的经营利润(业主利润/NOP/未扣除融资成本及折旧摊销可带给业主的现金流)达13.5亿元,经营利润率约达20%。2019年上半年酒店业务贡献营业收入达33.4亿元,经营利润达6.3亿元,同步增长7%,预计2019年全年经营利润可达约14.5亿元。
 
现在的富力已经是全球最大豪华酒店业主,对于富力集团来说,这也是优质现金流的主要来源之一。
 
我们可以观察到,在18年富力并购万达酒店资产包后,富力酒店板块经营毛利率持续提升,可见,富力在并购万达旗下酒店资产后,继续扩大整体酒店资产管理规模,并稳健运营。
 
在酒店资产管理的过程中,每可售房收入(RevPAR)是衡量饭店客房经营水平和投资回报的一项重要指标,其可以较为直接体现的酒店资产的经营管理能力和盈利能力,其体现的是可经营面积的收入,亦是决定是否扩大经营规模的核心指标之一。
 
2019年,中国内地整体酒店的每可售房收入已经进入负增长,但在该项指标上,富力酒店板块资产包总体基本保持了与去年同期一致的水平。这也从另一个侧度体现了富力集团在酒店资产管理领域丰富的经验与优秀的管理水平。
 
酒店板块优质稳定的现金流,将有力的保证资产资本化的推进。
 
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他山之石:经营性资产资本化运营已成主流
商业产业运营公司通过对经营性资产进行专业运营管理,形成稳定现金流后,进行资本运作,将资产的所有权转移至专业资产管理架构,实现专业化分工,已成为现今主流的运营方式。
 
富力集团也能在中国找到先行者。
 
2019年6月11日,新加坡凯德集团宣布,旗下子公司及关联公司与凯德商用中国信托(CRCT)达成协议,向其出售持有中国三家购物中心的公司股权——哈尔滨的凯德广场·学府和凯德广场·埃德蒙顿以及长沙的凯德广场·雨花亭。此交易将为凯德集团带来约2.399亿新元的收益。
 
负责中国业务的凯德集团总裁兼中国首席执行官罗臻毓表示,资本循环利用是凯德集团提高回报率、优化资产组合的核心战略。集团将上述资产出售给凯德商用中国信托,能够实现资产投资价值,并释放资本用于再投资。
 
“出售后,我们将继续受益于这些购物中心良好、稳定的收益,并通过凯德集团在凯德商用中国信托的持股,参与项目的未来增长。三家购物中心将继续由凯德集团运营管理。我们仍然对哈尔滨和长沙的零售市场充满信心,这两个省会城市发展迅速,长期前景良好。”罗臻毓说。
 
主流运营方式的经验,给富力集团指明了酒店业务的运营道路。
 
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富力酒店未来:服务产业,持续稳健经营
资产证券化是盘活优质酒店资产的方式之一,但富力酒店板块仍然需要找到自己的真正价值所在。
 
当前,商业消费和文旅休闲消费是是国家重点鼓励的发展方向。2019年8月27日,国务院发布《国务院办公厅关于加快发展流通促进商业消费的意见》,明确指出促进流通新业态新模式发展,酒店作为休闲消费和商业洽谈的一个重要载体,将在国家政策引领下,进一步获得深耕。
 
富力运营的90间酒店里,包括奢华品牌10家、超高端品牌32家、高端品牌43家以及超中端品牌5家。酒店板块的定位整体趋向中高端,将与优质文旅服务体系发挥联动效应,亦是优化消费环境的重要组成部分,更好的服务于线下商业环境的提升。
 
未来,富力酒店将可以进一步探索跨界合作。例如:一方面通过互联网+的概念来实现线上线下的联动;另一方面,则可探索与其他行业产业共同构建跨产业联动空间,形成一个新的用户入口。
 
酒店本身并不是单纯的旅居之所,其具有的会议、会展功能,加上酒店具有数量众多的独立封闭空间,将可探索构建更多的场景化、体验式、智能化的空间,构建优质的线上线下互动环境,以此更好服务实体经济。这将进一步促进酒店资产保持高度利用率,给酒店经营带来更加多元的收入渠道,奠定持续稳健的经营基础。
 
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